전세사기 피해자 지원 대책, ‘선 구제 후 회수’ 해법인가: 현실과 과제 사이

◇ Emily Anderson (emily@kworld365.com)

정부, 전세사기 피해자 ‘맞춤형’ 지원 대책 발표했으나 한계 노출

정부는 전세사기 피해자들의 고통을 경감하고 주거 안정을 도모하기 위해 다양한 지원 대책을 마련해 시행하고 있다고 밝혔다. 하지만 현행 대책이 복합적인 피해 양상을 모두 포괄하지 못하고 있으며, 특히 ‘선 구제 후 회수’ 방식 도입을 두고 지속적인 논란이 제기되고 있다고 여러 전문가들은 지적했다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 2023년 한 해 동안 전세보증금 반환보증 사고액은 약 4조 3340억 원에 달했으며, 사고 건수는 2만 7514건으로 집계됐다 (HUG 발표, 2024). 이처럼 막대한 피해 규모는 현행 대책의 실효성에 대한 근본적인 질문을 던지고 있다.

복합적 피해 양상, 현행 대책의 적용 범위와 피해자들의 현실

전세사기 피해는 단순히 보증금 미반환을 넘어, 주거 불안정, 신용 불량, 정신적 고통 등 복합적인 형태로 나타나고 있다. 특히 피해자 중 상당수는 사회초년생이나 신혼부부 등 주거 취약 계층으로 조사됐다. 이들은 전세보증금 반환보증에 가입하지 않은 경우가 많아 법적 보호를 받기 어려운 실정이었다. 국토교통부는 피해자들에게 긴급 저금리 대출, 법률 지원, 주거 지원 등 다양한 방안을 제시하고 있으나, 실제 피해 현장에서는 대책의 사각지대가 발생하고 있다는 목소리가 커지고 있다.

현행 지원 대책의 구체적 내용과 그 한계점

정부가 시행 중인 전세사기 피해자 지원 대책은 크게 세 가지 축으로 구성된다. 첫째, 긴급 주거 지원 및 금융 지원이다. 둘째, 법률 및 심리 상담 지원이다. 셋째, 피해 주택 경매 유예 및 매입 지원이다. 이러한 대책들은 일정 부분 피해자들에게 도움을 주고 있지만, 근본적인 문제 해결에는 역부족이라는 평가를 받고 있다.

저금리 대출 및 법률 지원의 현황과 이용률

전세사기 피해자를 위한 주거지원 대출은 최대 2.4%의 저금리로 제공되며, 이사비 및 생계비 대출도 지원된다고 정부는 밝혔다. 하지만 금융위원회 자료에 따르면, 2023년 말 기준 전세사기 피해자 특례 대출 이용률은 전체 피해자 약 1만 4000여 명 중 28%에 불과한 것으로 나타났다 (금융위원회, 2024). 이는 대출 자격 요건이 까다롭거나 피해자들이 복잡한 절차에 어려움을 겪고 있기 때문이라는 분석이 나왔다. 법률 지원의 경우, 법무부는 대한법률구조공단을 통해 무료 법률 상담 및 소송 지원을 제공하고 있다. 하지만 경매 절차에 대한 이해 부족과 오랜 시간 소요되는 재판 과정은 피해자들에게 또 다른 부담으로 작용하고 있었다.

주택 매입 및 경매 유예 조치의 실효성 논란

주택도시보증공사(HUG)는 피해 주택을 매입하여 공공임대로 전환하거나, 피해자에게 우선 매수권을 부여하는 방안을 추진하고 있다. 또한, 경매 유예 제도를 통해 피해자들이 일정 기간 동안 주택을 비우지 않고 거주할 수 있도록 지원하고 있다. 그러나 이러한 조치들은 HUG 보증 이행이 어려운 다수의 피해자에게는 실질적인 도움이 되지 못하는 경우가 많았다. 특히 악성 임대인의 주택이 경매에 넘어갈 경우, 보증금 회수율은 매우 낮은 수준으로 나타나고 있었다. 한 예로, 국토교통부 조사 결과 2023년 경매에 넘어간 전세사기 피해 주택의 평균 보증금 회수율은 20% 미만으로 조사됐다 (국토교통부, 2024).

‘선 구제 후 회수’ 도입 논의, 정책 전환의 필요성 대두

전세사기 피해자들 사이에서는 정부가 ‘선 구제 후 회수’ 방식을 적극적으로 도입해야 한다는 요구가 끊이지 않고 있다. 이는 피해자들에게 먼저 보증금을 돌려주고, 정부가 나중에 사기꾼이나 경매 물건을 통해 비용을 회수하는 방식이다. 현재 정부는 재정 건전성 악화와 도덕적 해이 발생 가능성을 들어 신중한 입장을 고수하고 있다.

피해주택 경매 절차 지연 문제와 피해자 고통 증폭

전세사기 피해주택은 대부분 다가구 주택으로, 채권 관계가 복잡하여 경매 절차가 장기간 지연되는 경우가 빈번했다. 이로 인해 피해자들은 보증금 회수는 물론, 새로운 주거지를 찾기 위한 자금 마련에도 어려움을 겪으며 이중고를 겪고 있다고 호소했다. 주택도시기금 등 정부 재원을 활용한 선 구제는 이러한 경매 지연으로 인한 피해자들의 고통을 줄일 수 있는 대안으로 주목받고 있다. 하지만 정부는 현행법상 선 구제가 어렵다는 입장을 반복했다.

제도 개선을 위한 각계 요구와 정부의 신중론

피해자 단체들은 ‘전세사기피해지원특별법’ 개정을 통해 선 구제 후 회수 방식을 명문화할 것을 강력히 요구하고 있다. 국회에서도 관련 법안 발의가 잇따르고 있으나, 여야 간 이견으로 인해 논의가 지지부진한 상황이다. 한국개발연구원(KDI) 등 일부 연구기관은 선 구제의 재정적 부담과 부작용에 대한 심층적인 연구가 필요하다는 의견을 제시하기도 했다. 정부 관계자는 “선 구제는 막대한 재정 투입이 불가피하며, 이는 국민 세금 부담으로 이어질 수 있다”며 신중한 접근을 강조했다.

전문가 진단: ‘선 구제’는 과연 불가능한가

전세사기 피해자 지원 대책의 실효성을 높이기 위해서는 보다 과감하고 혁신적인 접근이 필요하다는 전문가들의 목소리가 커지고 있다. 특히 ‘선 구제 후 회수’ 방식 도입에 대한 심도 깊은 논의가 필요하다고 강조했다.

지속 가능한 피해자 지원을 위한 제언

부동산 법률 전문가인 김현우 변호사(가명)는 본지와의 인터뷰에서 “현재의 지원 대책은 미봉책에 불과하다. 피해자들이 가장 원하는 것은 조속한 보증금 회수인데, 경매 절차에만 의존하는 방식으로는 한계가 명확하다”고 지적했다. 그는 이어 “정부가 재정적 부담을 이유로 선 구제를 주저하고 있지만, 장기적으로 피해자들의 사회적 낙인을 방지하고 경제 활동을 재개할 수 있도록 지원하는 것이 국가 전체의 이익에 부합한다”고 강조했다. 김 변호사는 또한 “HUG의 역할 강화와 더불어, 피해자들이 다시 전세 사기를 당하지 않도록 전세 제도 개선 및 정보 공개를 확대하는 것이 시급하다”고 덧붙였다. 피해자들의 재기를 돕는 것이 국가 경제 활성화에도 기여할 수 있다는 뜻으로 해석됐다. 정부는 피해자들의 목소리에 귀 기울여 현실적인 대책 마련에 속도를 내야 할 시점이다.